Πώς θα αγοράσετε σπίτι αν σας… κόβει το "Σπίτι μου 2": Το plan B με τα στεγαστικά και ο γρίφος των επιτοκίων
Το ότι τα δάνεια του προγράμματος "Σπίτι μου 2" μονοπωλούν αυτή την περίοδο το ενδιαφέρον δεν σημαίνει ότι οι τράπεζες έχουν σταματήσει να χορηγούν στεγαστικά δάνεια.
Το πρόγραμμα ''Σπίτι μου 2'' δεν τους… χωράει όλους. Ήδη έχει καταστεί προφανές καθώς αυτοί που έχουν εκδηλώσει ενδιαφέρον είναι ήδη 3-4 φορές περισσότεροι από αυτούς που μπορούν να λάβουν το "φθηνό" χρήμα του προγράμματος. Και δεν είναι μόνον αυτοί. Κάποιοι μπορεί να μην θέλουν να αγοράσουν σπίτι με παλαιότητα μεγαλύτερη των 17 ετών. Κάποιοι μπορεί να αναζητούν ακριβότερο διαμέρισμα από το "πλαφόν" των 250.000 ευρώ και κάποιοι μπορεί απλώς να "κόβονται" από τα ηλικιακά ή τα εισοδηματικά κριτήρια.
Το ότι τα δάνεια του προγράμματος ''Σπίτι μου 2'' μονοπωλούν αυτή την περίοδο το ενδιαφέρον δεν σημαίνει ότι οι τράπεζες έχουν σταματήσει να κάνουν την δουλειά τους δηλαδή να χορηγούν στεγαστικά δάνεια. Όσοι λοιπόν κρίνονται "αξιόχρεοι" (προκύπτει δηλαδή από τα εισοδήματά τους ότι μπορούν να αντέξουν τη δόση ενός στεγαστικού δανείου, μπορούν να μπουν στη διαδικασία εκταμίευσης ενός στεγαστικού δανείου "μετρώντας" τα δεδομένα που διαμορφώνονται στην αγορά. Προφανώς, το δάνειο που θα πάρουν θα είναι πολύ "ακριβότερο" συγκριτικά με αυτό που θα εκταμίευαν μέσω του προγράμματος ''Σπίτι μου 2''. Καμία λύση που προσφέρεται αυτή τη στιγμή στην αγορά δεν μπορεί να ρίξει το τελικό κόστος δανεισμού στο όριο του 2% ή και κάτω από αυτό όπως μπορεί να συμβεί με το επιδοτούμενο δάνειο. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι ο υποψήφιος δανειολήπτης δεν πρέπει να αναζητήσει την καλύτερη λύση.
Αυτή τη στιγμή, μπαίνουμε σε φάση αποκλιμάκωσης των επιτοκίων. Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα ήδη έκανε την πρώτη μείωση της χρονιάς και θα προχωρήσει και σε νέες υπό την προϋπόθεση ότι δεν θα υπάρξει αναζωπύρωση του πληθωρισμού (κάτι πιθανό αν όντως ξεσπάσει ένας παγκόσμιος πόλεμος δασμών). Αυτό σημαίνει ότι δημιουργούνται οι προϋποθέσεις για αποκλιμάκωση των επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια. Μέχρι ποιο όριο όμως και πώς αυτό θα αποτυπωθεί στα δάνεια σταθερού και κυμαινόμενου επιτοκίου;
Οι αποφάσεις λαμβάνονται αφού συνυπολογιστούν τα ακόλουθα δεδομένα:
1. Αυτή τη στιγμή διατίθενται σταθερά επιτόκια. Η διάρκεια, καθορίζει και την επιβάρυνση. Τα σταθερά δάνεια για τρία χρόνια, κοστολογούνται ακόμη και κάτω από 3% που σημαίνει ότι η εκκίνηση της διαδικασίας αποπληρωμής του δανείου γίνεται με σχετικά χαμηλή δόση. Όμως, μετά τα τρία χρόνια, ο δανειολήπτης εκτίθεται στον επιτοκιακό κίνδυνο. Ποιο μπορεί να είναι το επιτόκιο; Κανείς δε το ξέρει. Με τα σημερινά δεδομένα ξεπερνάει το 4,5%. Τα δάνεια πάλι σταθερού επιτοκίου για όλη τη διάρκεια (π.χ 30 έτη) κοστίζουν αυτή τη στιγμή πάνω από 4,5%.
2. Τα κυμαινόμενα επιτόκια αυτή τη στιγμή έχουν ένα κόστος της τάξεως του 3,8% έως και 5,2% ανάλογα με την πολιτική της κάθε τράπεζας. Αν κάποιος το εκταμιεύσει σήμερα, μπορεί να δει κάποιες μειώσεις λόγω της πολιτικής που σκοπεύει να ακολουθήσει η ΕΚΤ. Τι έκτασης θα είναι αυτές οι μειώσεις; Μπορεί να φτάσουν και στο 0,75%. Άρα, τα κυμαινόμενα επιτόκια –θεωρητικά- θα εξακολουθήσουν να κοστίζουν πάνω από 3% τον χρόνο.
Δεν υπάρχει "σωστή" και "λάθος" απάντηση στο ερώτημα "σταθερό ή κυμαινόμενο" αυτή τη στιγμή, καθώς όλα εξαρτώνται από εξελίξεις του μέλλοντος τις οποίες δεν γνωρίζουμε αυτή τη στιγμή. Έτσι, το κριτήριο επιλογής μπορεί να είναι καθαρά υποκειμενικό: αντέχει κάποιος να εκτεθεί στον επιτοκιακό κίνδυνο; Επιλέγει ένα κυμαινόμενο επιτόκιο. Θέλει απόλυτη σταθερότητα; Πάει στην μέγιστη διάρκεια σταθερού επιτοκίου που θα βρει. Είναι κάποιος υπέρ της μέσης οδού; Επιλέγει ένα σταθερό επιτόκιο για 5-10 χρόνια ώστε να εκτεθεί στον επιτοκιακό κίνδυνο όταν θα έχει ήδη αποπληρώσει ένα σημαντικό τμήμα του κεφαλαίου.
